Subasta inmobiliaria: comprador adquiere un almacén en lugar de un restaurante

Descripción del caso

Un comprador, que participó en una subasta de la Tesorería General de la Seguridad Social, creyó que estaba adquiriendo un restaurante. Sin embargo, tras la adjudicación, descubrió que lo que había comprado era un almacén. El error, según el comprador, surgió debido a la descripción del bien en el anuncio de la subasta, que indicaba "restaurante". Tras esta confusión, el adjudicatario decidió presentar una demanda contra la TGSS, solicitando una indemnización por considerar que había sido engañado.

La Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional, tras analizar el caso, ha desestimado la reclamación. En su fallo, la Audiencia señala que la Administración proporcionó en todo momento información suficiente a la que el reclamante podía haber accedido antes de participar en la subasta, por lo que no considera que exista responsabilidad por parte de la TGSS.

Diligencia exigida al comprador

Uno de los aspectos clave es la referencia a la diligencia que se espera de los participantes en subastas públicas. La sentencia establece que el comprador, antes de pujar, debió realizar una consulta en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Estas fuentes habrían proporcionado información precisa sobre el inmueble, permitiéndole saber que se trataba de un almacén y no de un restaurante.

El tribunal considera que, en las operaciones de compraventa de inmuebles, y especialmente en subastas de bienes embargados, los compradores tienen la obligación de actuar con mayor cuidado. Esta diligencia incluye verificar la información catastral y registral antes de pujar, algo que el demandante no hizo, lo que lo llevó a una percepción errónea del bien adquirido.

Error en el anuncio de la subasta

Si bien el anuncio de la subasta contenía un error en la descripción del bien, la Audiencia Nacional concluye que este hecho no justifica la reclamación presentada. A juicio del tribunal, el comprador tenía la posibilidad de impugnar el acto de adjudicación o de desistir de la subasta si consideraba que la información proporcionada era incorrecta. Sin embargo, decidió no hacerlo, permitiendo que el acto administrativo de adjudicación quedara firme.

La sentencia recalca que los actos administrativos, como es la adjudicación de bienes en subastas, gozan de presunción de legalidad. Si el comprador consideraba que había un error en la descripción, debía haber ejercido los recursos previstos legalmente en el plazo correspondiente. No obstante, al no utilizar las vías legales disponibles en su momento, no puede reclamar una compensación a posteriori por las consecuencias de su propia falta de diligencia.

Subastas forzosas y riesgos asumidos

La adquisición de bienes a través de subastas forzosas implica la asunción de ciertos riesgos por parte de los participantes. En este tipo de procedimientos, es común que el valor del bien adjudicado sea inferior al de mercado precisamente por el componente de riesgo que conllevan. En este sentido, la Audiencia considera que el reclamante, al participar en una subasta forzosa, debió ser consciente de los riesgos inherentes y, por tanto, no puede exigir una indemnización por las expectativas frustradas.

La sentencia destaca que no se puede trasladar a la Administración las consecuencias de esos riesgos asumidos por el comprador. En palabras del tribunal, el comprador no puede beneficiarse del menor precio pagado en una subasta pública sin aceptar también los riesgos que este tipo de operaciones conllevan.

Falta de daños antijurídicos

Para que prospere una reclamación de responsabilidad patrimonial, es necesario que el daño causado sea antijurídico, es decir, que el afectado no tenga el deber jurídico de soportarlo. En este caso, la Audiencia Nacional concluye que no existe tal daño, ya que el comprador asumió voluntariamente los riesgos de la subasta sin hacer las verificaciones necesarias. El hecho de que no haya verificado la naturaleza exacta del bien subastado no puede ser considerado un daño antijurídico que justifique una indemnización.

Por otro lado, el tribunal aclara que la responsabilidad patrimonial no puede utilizarse como un mecanismo para impugnar actos administrativos que ya fueron consentidos. Es decir, el comprador debió ejercer los recursos oportunos en su momento, y al no hacerlo, su reclamación queda desestimada.

Conclusiones del fallo

La sentencia de la Audiencia Nacional refuerza la idea de que los participantes en subastas de bienes embargados deben actuar con un alto grado de diligencia. Antes de realizar cualquier puja, es imprescindible que verifiquen la información del bien, ya que la falta de estas verificaciones no puede trasladarse como responsabilidad a la Administración. Además, deja claro que, en este tipo de procesos, los compradores deben aceptar tanto los posibles beneficios como los riesgos inherentes a la subasta, sin que estos últimos puedan generar, a posteriori, una reclamación indemnizatoria.

La Audiencia también subraya que, aunque la descripción del bien en el anuncio de la subasta contenía un error, el comprador tenía medios legales a su disposición para impugnar el acto de adjudicación. Al no haber hecho uso de ellos, no procede indemnización alguna. De este modo, el tribunal desestima la demanda de responsabilidad patrimonial presentada por el comprador, reiterando que no existió daño antijurídico ni una conducta reprochable por parte de la TGSS.