El alquiler compartido bajo vigilancia fiscal

La Justicia respalda el criterio de Hacienda

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha confirmado el criterio de la Agencia Tributaria sobre la deducción de gastos en viviendas alquiladas por habitaciones. La sentencia establece que los gastos del inmueble solo podrán deducirse en proporción al tiempo y superficie efectivamente ocupados.

La resolución supone un importante precedente para el mercado del alquiler compartido y del coliving, sectores que han experimentado un fuerte crecimiento en las principales ciudades españolas.

El tribunal rechaza expresamente que las zonas comunes puedan considerarse arrendadas de manera permanente durante todo el ejercicio fiscal.

El conflicto surgió por el cálculo de gastos

La controversia se originó tras la revisión de la declaración de IRPF de una propietaria de una vivienda situada en Barcelona. El inmueble contaba con ocho habitaciones y amplias zonas comunes destinadas al uso de estudiantes.

La contribuyente aplicó una deducción de gastos del 73,23 %, al entender que las zonas comunes permanecían ocupadas mientras existiera alguna habitación alquilada.

La Agencia Tributaria corrigió el cálculo y redujo el porcentaje deducible hasta el 43,83 %. Para ello tuvo en cuenta el tiempo real de ocupación de cada habitación y el uso proporcional de las zonas comunes.

La regularización derivó en una liquidación superior a 2.400 euros.

El tribunal rechaza una ocupación ficticia

La propietaria defendía que cocinas, baños y salones comunes seguían disponibles para los inquilinos aunque algunas habitaciones estuvieran vacías.

Sin embargo, el TSJ considera que esa interpretación crea una “ficción de arrendamiento permanente”. La sentencia recuerda que el artículo 23 de la Ley del IRPF exige una relación directa entre los gastos deducibles y la obtención efectiva de ingresos.

La resolución aplica además la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en febrero de 2021. Según dicho criterio, los gastos de un inmueble únicamente son deducibles durante los periodos en los que efectivamente genera rentas.

De este modo, la Sala avala el método utilizado por Hacienda para prorratear los gastos comunes conforme a la ocupación real del inmueble.

Los periodos sin alquiler también tributan

El tribunal recuerda igualmente que los periodos sin ocupación quedan sometidos al régimen de imputación de rentas inmobiliarias previsto en el artículo 85 LIRPF.

Esta cuestión tiene especial importancia en alquileres de temporada, contratos para estudiantes y modelos de coliving, donde suele existir una elevada rotación de ocupantes.

La sentencia obliga a los propietarios a acreditar con detalle contratos, fechas de ocupación y sistemas de reparto de gastos comunes.

Además, refuerza la capacidad de comprobación de la Agencia Tributaria sobre este tipo de actividades inmobiliarias.

Restricciones a los préstamos para reparaciones

Otro aspecto relevante del fallo afecta a los intereses financieros derivados de préstamos destinados a reparaciones.

La contribuyente solicitaba deducir dichos intereses como gasto vinculado al alquiler. Sin embargo, el TSJ concluye que la ley únicamente permite deducir intereses asociados a financiación para adquisición o mejora del inmueble.

Asimismo, el tribunal rechaza que las amortizaciones parciales puedan dirigirse únicamente a la parte fiscalmente más beneficiosa del préstamo.