Intermediación en alquileres turísticos: la DGT ratifica su sujeción a IVA
Tributación de los servicios de intermediación
La Dirección General de Tributos ha confirmado, a través de la Consulta Vinculante V2567-24 de 11/12/2024, que los servicios de gestión de alquiler de viviendas turísticas están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 21%. Esta decisión afecta a todas aquellas empresas que intermedian en el arrendamiento de viviendas turísticas sin prestar servicios hoteleros.
Antecedentes del caso
Una sociedad mercantil plantea la ampliación de su objeto social para incluir la gestión del alquiler de viviendas turísticas. En su modelo de negocio, los propietarios ceden sus inmuebles a la empresa, la cual cobra una comisión por cada operación realizada.
Las funciones de la empresa incluyen:
- Comercialización de los inmuebles en plataformas de alquiler turístico.
- Limpieza y pequeñas reparaciones, sin llegar a ofrecer servicios propios de la industria hotelera.
Ante esta situación, la empresa consultó a la DGT sobre la tributación en IVA de estos servicios.
Criterios de la Dirección General de Tributos
Sujeción al IVA de los servicios de gestión
La DGT ha señalado que, conforme al artículo 4 de la Ley 37/1992 del IVA, están sujetos a este impuesto los servicios prestados por empresarios o profesionales a título oneroso.
Además, según el artículo 5 de la misma norma, una sociedad mercantil tiene la condición de empresario a efectos del IVA. En este sentido, los servicios de intermediación en el arrendamiento de viviendas se consideran prestaciones sujetas al impuesto, conforme al artículo 11 de la ley.
Diferenciación entre intermediación en nombre propio y en nombre ajeno
El tratamiento fiscal varía según la forma en que la empresa actúe:
- Si opera en nombre propio, se entiende que alquila las viviendas y posteriormente las cede a los turistas, lo que podría alterar su tributación.
- Si actúa en nombre ajeno, el arrendador sigue siendo el propietario y la empresa únicamente presta un servicio de mediación, lo que conlleva la aplicación del IVA al 21% sobre la comisión cobrada.
En este caso, la DGT ha determinado que la empresa actúa en nombre ajeno, por lo que su actividad queda sujeta al IVA.
Localización del servicio y tipo impositivo aplicable
De acuerdo con los artículos 69 y 70 de la Ley del IVA, los servicios de intermediación en alquiler de inmuebles se localizan en el lugar donde se encuentre el bien arrendado. Dado que las viviendas están situadas en España, la prestación del servicio queda sujeta al IVA español al 21%.
Además, la normativa indica que este tipo de actividad no está exenta del impuesto, según el artículo 20 de la Ley del IVA.
Obligaciones fiscales y de facturación
Las empresas que presten estos servicios deben cumplir con las siguientes obligaciones:
- Repercusión del IVA: Conforme al artículo 88 de la Ley del IVA, el 21% de IVA debe incluirse en la factura emitida al propietario de la vivienda.
- Facturación: El Reglamento de Facturación (RD 1619/2012) obliga a emitir facturas con el desglose correspondiente del impuesto.
Conclusión
La resolución de la DGT deja claro que los servicios de gestión de alquiler de viviendas turísticas no están exentos de IVA y deben tributar al 21% sobre la comisión cobrada por la intermediación.